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FII - Fundo de Investimento Imobiliário viabiliza pela primeira vez construção de um hospital no Brasil

Estudo de viabilidade econômico-financeiro do professor e consultor Adriel Branco permitiu a captação com sucesso de R$ 72 milhões para construção, já em andamento, de novo hospital do sistema Unimed em Cachoeiro do Itapemirim (ES).

04/12/2018

Adriel Branco, diretor de Negócios da consultoria XVI Finance  

A Unimed Sul Capixaba, sediada em Cachoeiro do Itapemirim (ES), possuía em 2016 430 cooperados, 85 mil vidas, custos crescentes e um hospital insuficiente para atender a demanda e realizar procedimentos médicos de média e alta complexidade. De olho na tendência de verticalização do setor, a operadora apostou na construção de uma nova e moderna unidade hospitalar através de um modelo até então inédito para financiar um empreendimento similar no Brasil: um FII – Fundo de Investimento Imobiliário, que captou R$ 72 milhões e permitiu o início das obras em julho desse ano.

A construção acontece em terreno de 73 mil metros quadrados, no KM 05 da Rodovia Cachoeiro-Safra, a cargo da Matec Engenharia, devendo gerar 350 empregos diretos e 2.800 indiretos na obra, bem como outros 300 na operação da instituição finalizada. Quando a primeira fase do projeto estiver pronta no segundo semestre de 2020, o hospital de 12.600 metros quadrados de área construída terá 120 leitos, 10 salas cirúrgicas, Unidade de Oncologia e ainda serviço de imagem com ressonância, tomografia, endoscopia e ultrassonografia, uma estrutura adequada para atender uma região de 30 municípios e 750 mil habitantes.

“O modelo de FII, criado pela Lei 8.668, está sendo utilizado pela primeira vez para construir um hospital e também para gestão de um empreendimento Unimed”, afirma Adriel Branco, diretor de Negócios da consultoria XVI Finance e também professor com doutorado pela FEA-USP de Ribeirão Preto (SP). Envolvido na concepção do projeto desde o início, ele esclarece que o FII é a comunhão de recursos financeiros destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários como incorporação, aluguel, compra e venda de imóveis.

O fundo foi desenvolvido sob o conceito de BTS (Buit to Suit), no qual o imóvel é construído para atender a necessidade do inquilino, a Unimed Sul Capixaba, com estabelecimento de contrato de longo prazo com o FII, no qual as partes renunciam à cláusula revisional de aluguel e estabelecem todas as condições contratuais antes do início das obras. A Unimed Sul Capixaba definiu a locação do hospital por 20 anos e poderá comprar o imóvel ao final do período pelo valor de mercado. Durante a vigência do contrato, os investidores serão remunerados pelo aluguel, distribuído proporcionalmente às cotas.

Vantagens do modelo
“São muitas as vantagens encontradas nesse formato, principalmente de sustentabilidade financeira e operacional”, explica Adriel. Entre elas, vale destacar o não endividamento, por se tratar de uma locação, cuja despesa é deduzida da base de cálculo do PIS e Cofins; menor comprometimento do caixa, melhores condições de trabalho ao cooperado e oferta de serviços de alta complexidade; bem como melhor instrumento de governança, com mais segurança, transparência e confiança a cooperados e investidores. Em geral, os benefícios tributários já compensam os seus custos de funcionamento.

Do ponto de vista do alinhamento com o cooperado, não há exigência da participação de todos, representa um instrumento democrático viabilizando a participação de cooperados, singulares, federação, clientes e funcionários, além de ser uma forma alternativa para aumentar a remuneração do médico. Se o fundo tiver mais de 50 pessoas físicas as mesmas recebem remuneração mensal isenta de IR. Vale lembrar que o modelo proporciona ainda a constituição de patrimônio para o cooperado e possibilita a sua saída do fundo com a venda das cotas próprias.

Lançado no mercado pela Rio Bravo Investimentos, o FFI totalizou em julho passado patrimônio líquido de R$ 72.466.142,00 e 721.821 cotas ao valor de R$ 100,39 cada uma. “O VPL (Valor Presente Líquido) é R$ 47,3 milhões, o payback descontado de 3,3 anos e o TIR-M (Taxa Interna de Retorno Modificada) de 24,7% a.a. O investidor pessoa física irá obter remuneração de 9,5% a.a., isento de IR, resultado superior às taxas de aplicações financeiras de CDI oferecidas pelos bancos no Brasil em 2018”, detalha o diretor de Negócios da XVI Finance.

"O sucesso do Fundo Imobiliário da Unimed Sul Capixaba, o primeiro no Sistema Unimed, se deve a um trabalho de muito planejamento e um sólido estudo de viabilidade econômico-financeiro que nos garantiu a confiança necessária para dar continuidade a esse projeto inovador", afirma o Dr. Leandro Baptista Filho, diretor-presidente Unimed Sul Capixaba. 

Viabilidade de negócio na saúde
A consultoria XVI Finance, com sede em Ribeirão Preto (SP), desenvolve projetos na área da saúde exclusivamente para operadoras de saúde, cooperativas médicas, clínicas e hospitais. Seu escopo de atuação é direcionado para melhorar o desempenho financeiro de seus clientes mediante o direcionamento estratégico e desenvolvimento de projetos de investimento.
Adriel lembra que a XVI Finance sempre atuou com pioneirismo na área de saúde e começa a agora a colher os frutos dessa postura. “Estamos prospectando outras clientes,  sendo que novos projetos similares encontram-se contratados e devem gerar algo próximo a R$ 200 milhões de valor de fundos”, conclui ele.

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